周文港：多管齊下重塑置業階梯
周文港 立法會議員 全國港澳研究會理事 香港島各界聯合會執行會長
7月2日，香港房屋委員會（房委會）公布數據顯示，2024年上半年，居屋第二市場錄得2549宗成交，不但比起去年下半年大升1.4倍，同時也是2002年有紀錄以來的半年新高。筆者認為，上述數字着實令人感到鼓舞。
現屆特區政府在與立法會的良性互動下，積極發掘解決房屋問題的可行方法，透過「扭鬆」包括「按揭貸款保證期（擔保期）」在內的措施，在不耗費一分一毫的額外公帑下，釋放出逾20萬個未補價二手居屋單位，更帶動銀行按揭、保險等業務，以及政府印花稅稅收的增長。更重要的是，此舉有助促進全社會向上流動、重塑置業階梯，既為居於公屋的青年與「夾心階層」一圓置業夢。當他們上流後，又騰出更多公屋予以最基層的市民，形成一舉多得的局面。
所謂「按揭貸款保證期」，意思是房委會為居屋買家作出按揭擔保，而擔保期通常由居屋落成的一刻起計。譬如，過往的擔保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲得銀行提供至少20年的貸款期（即「30年保證期減去10年樓齡」），有助分擔首期開支和每月供款額。
但隨着本港居屋樓齡漸長，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過20年，當中部分更超過30年，房委會提供的「30年減樓齡」擔保期已失去作用，不少「白居二」青年買家和公屋「綠表」買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期，未能負擔高額首期和每月供款額，最終只能望門興嘆，只好放棄購入心儀的二手居屋。
有鑒於此，包括筆者在內的「G19」議員去年多次游說房屋局等相關政策局的官員，並輔以大量與居屋樓齡或按揭統計調查相關的數據，建議將「按揭貸款保證期」由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」。最終，行政長官和房屋局局長在2023年施政報告宣布延長二手市場按揭貸款保證期至50年，又將最長還款期延長至30年，使逾20萬伙居屋單位隨即解凍。
既然相關措施取得理想效果，筆者再提出三點建議，期望當局予以認真考慮，全面扶助青年和「夾心階層」向上流動。
首先，目前當務之急是將「白居二」計劃名額由4500個增至2萬個，並因應計劃的申請趨勢，將一人申請者的配額由目前佔10%調高至佔20%，以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會。鑒於部分申請者有意入市，但多次未能中籤，亦建議當局優化「白居二」計劃的抽籤和分配機制，讓一直未能抽中名額的申請者，獲得較高的中籤機會。
支持居屋長者業主「大換細」
其次，考慮引入房委會長者業主「樓換樓」計劃，鼓勵釋放較大面積的居屋單位。對於有意組織家庭的青年及公屋家庭戶而言，傾向選購一些面積較大的居屋單位。同時，不少年長居屋業主因子女遷離等原因，或許亦有意賣出「大單位」，並遷到面積較小的單位居住。然而，不少年長戶主因擔心賣走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補地價的居屋後，就會「買唔返」未補地價二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會有所保留。某程度上，這亦會影響居屋、公屋流轉。
筆者期望，當局盡快推展相關修例工作，以便實行房委會長者業主「樓換樓」計劃，容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地「大屋換細屋」，只要提供誘因，讓他們繼續持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出「大單位」的機會。當長者業主賣出「大單位」，亦間接為他們釋放一筆可觀的財富，以應對退休生活所需；公屋「家庭客」隨即可購入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予劏房戶，真正促進社會向上流動。
再次，當局宜適時考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。雖然當局一再指出，延長保證期到50年後，剩餘保證期超過10年的居屋／綠置居單位會由約14%大幅增至約98%，但亦想要強調的是，隨着二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會漸而縮短。
根據香港金融管理局最新數字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過去12個月的銀行按揭貸款撇賬率更為零。「G19」議員在徵詢業界意見後，也發現在「樓換樓」及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少於7年，證明「60年減樓齡」措施對公共財政的影響極低，不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。
「切實排解民生憂難」，既是國家主席習近平對香港特區政府施政的其中一點「希望」，亦是現屆政府和立法會同仁共同邁進的目標。縱然解決房屋問題並非一朝一夕的事，但筆者深信，只要調整策略，多點運用現成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋「按揭貸款保證期」的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。
來源：https://www.takungpao.com.hk/finance/236134/2024/0711/989851.html
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