經濟結構轉型，路途漫長顛簸。香港固有的系統優勢固然有助啟動新經濟引擎，但生產要素成本高企卻絕不利創科發展。然而土地物業價格和工資卻又與投資和消費信心掛鈎，持續下滑不無代價。

看香港社會經濟生態，樓市升跌像是已跟港人血壓掛鈎。沒資產的望它跌，有資產的想它升；想買的人升市時買不起，但跌市時卻又不願買。樓價早已跟民生與工商百業緊扣，房地產業不單關係住屋供求，既關及工商百業，也與金融基座深度契合。

若從不同行業的港股市值變化分析前景，以往由金融與地產主導的結構，早已讓路予科技板塊。10年間的變化，地產股佔比由18%大幅下降至8%、金融股則由35%漸降至30%、科技股則由12%躍升至44%。當然，極多香港上市公司的業務足跡遍及全國，以至全球，股市與經濟結構轉型的關係並不一定直接。

市場失衡 出招有責

房地產業涉及建造、服務和金融多個範疇，按政府統計處的最新資料顯示，建造業、地產服務及樓宇業權分別佔GDP 4.3%、3.2%及10.2%，還未計算相關的金融及保險部分，總量應佔整體GDP兩成以上。根據金融管理局的數據，銀行相關貸款在2005年第四季至2025年第二季的20年間，由約9800億元升至3.33萬億元，其中住宅按揭對比發展及投資，曾由2005年的55%逐步下降至五成以下，而在2020年之後又再攀回上季的57%。須知發展及投資的貸款實際包含了非住宅按揭，即意味着整體物業按揭的比例遠超五成。若對比貿易、批發零售及製造業的貸款總額，房地產業則分別多出7至10倍，近20年的比例更是一直增長。

兩組不同數據，看似反映矛盾訊息，但實則顯示香港房地產業在不同經濟層面上，具有不同功能及角色。其發展方向、幅度和步伐的轉變，必然對整體經濟結構及穩定產生巨大影響。在「有為政府」驅動下的任何政策，面對質疑時，再不能享有以往在政治經濟層面以「自由市場」為擋箭牌的「優惠待遇」。

市場分析房地產前景，離不開土地房屋供應、空置率、交易量和價格等數據。供求，始終是主軸。限制土地開發與供應的後果，市民早有共同經歷，毋須多作討論。然而正當政府銳意提速、提量加快土地建設，支撐產業發展時，卻正值經濟發展未重上軌道，外圍環境波動，市場趨向保守，投資信心不足，但又要維持地產市場穩定，引動投資，減輕直接投入開發資金的壓力，正是當局眼前重要挑戰之一。

當市場失衡或未能有效回應經濟轉型需要時，政府便有必要利用政策手段調節引導；加收印花稅的「辣招」是需求管理手段，建造科技園和工業邨則是供給帶動手段。處理「既要又要」的問題，即「既要創造需求，又要管控需求」，必先要精準斷症。房地產業既包含不同板塊，市場也非單一；決策者需讀懂市場徵狀，弄清那些功能需要調理？那個部位要動手術？

創新產業的風險比傳統產業高是不說自明的道理，政府要推動便需要協助企業壓縮成本，放大投資回報率。以引領相關企業直接投資，而非以傳統商業房地產模式開發的產業園區，明顯有助落實產業政策。根據已公報的資料估算，針對創科、先進製造、環保、教育等產業，「北部都會區」的規劃可提供約合1500多萬平方米的各類產業及商業樓面面積。這些供應會於未來15年陸續推出。縱使新建的產業園區未必切合傳統發展商的投資取向，但對於建築專業和承建商則是主要的項目來源。

在新發展區內的全新供應固然有其優勢，卻未必能承接短、中期的需求。以大學教室及學生宿舍為例，最理想當然是校園拓展空間無限，配套完善，教職員與學生都能以校園為家。但現實情況是規劃永遠跟不上變動的需求，近期已有不少院校利用現成建築以應需要的例子，發展局與教育局亦聯手制定新指引促成其事。

香港多層工業大廈的改造亦可作參考。其實際使用早已朝向「非純工業用途」發展，政府三十年前便希望透過「工貿大廈」這種混合用途，促使傳統多層工業大廈轉變更新。可是2008年以後，工貿大廈已無新增供應，近年的總存量更不增反跌，反映了工業轉關連辦公用途的市場差價收窄，需求隨之萎縮。

迎接轉型 精準斷症

面對急促轉變，私人市場的回應必然比政府快，而市場現存各類物業，正是足以協助香港「應急」轉型的社會資本。看現時的工商業房地產總存量（平方米算），寫字樓約為1300多萬、多層工業大廈約為1600多萬、工貿大廈約近50萬、倉庫近370萬、特殊廠房近340萬，另外還有近1200萬的商業樓宇（包括商場）。這些工商用途的建築，正面對社會經濟結構轉型的壓力，全球主要城市的商業房地產市場都受壓，香港並不例外，基本上各類工商物業的空置率都持續上升。這些加起來接近5000萬平方米樓面的物業，若沒有新政策刺激或推動改造及轉變用途，前景難免堪虞。政府應做和能做的是適時和合理地釋放這些資源。

迎接轉型，政府有必要重新及全面地檢視現行政策，促進以及引導傳統工商物業對接新經濟結構的使用需要。事實上，私人住宅市場亦必然隨着社會經濟環境轉變作調整。當香港進一步融入區域經濟體系，人員、貨物及資金的跨界流動日益頻繁，本身聯通國際的功能又得以強化，而科創及金融產業得以共生發展時，必然帶動大量短、中期的初創企業及短暫居留需求。這些來港尋找機遇的需求，流動性強、穩定性低，一般要求簡易的進場和退出機制，以及使用彈性與性價比高的地方。正因如此，容許多用途的商住兩用物業自必更受青睞，而租務市場則會維持活躍。

「南金融，北創科」不應被解讀為以絕對的地理布局分割城市經濟建設功能。南、北必須是以舊承新、以新策舊；以虛誘實、以實持虛的格局。「北都」的梅在望之際，南面老舊市區現成的餅正好用以充飢；「更新」有萬千不同手段，大可「因材施法」，創造無限可能性。畢竟，經濟結構轉型，強調信心之外還須來得實惠，充分利用各類現存物業協助新產業落地，肯定是「多、快、好、省」的政策選項，不單有助穩定市場信心，亦可迅速為建造業界輸氧，是具備「一石多鳥」功能的散彈槍。

來源：

https://www.hkej.com/dailynews/commentary/article/4191860/%E5%B7%A5%E5%95%86%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E5%8D%87+%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%A0%88%E7%A0%94%E6%94%B9%E7%94%A8%E9%80%94